Q 所有しているマンションを賃貸することにしました。一定期間経過後には必ず返してもらいたいので、定期建物賃貸借で賃貸することを考えています。どのような点に注意すべきでしょうか。

A 定期建物賃貸借「契約書」には、契約の更新がなく期間の満了により契約が終了する旨を明記してください。特に注意すべき点として、契約に先立ち「契約書」とは別個の書面である「説明書」(その内容は以下に詳述します。)を必ず交付して下さい。

 

1 普通建物賃貸借と定期建物賃貸借について

普通建物賃貸借契約は、契約の更新が容易とされています。すなわち、存続期間を定めた場合には、その期間満了の1年前から6か月前までの間に、相手方に対して更新しない旨の通知等をしなかったときは、従前と同一の条件で契約を更新したとみなされます(法定更新)。さらに、賃貸人からの上記通知は、更新を拒絶することについての正当事由が求められており、賃貸人にその立証が要求されます。これらのことから、賃貸人が賃貸借契約の更新を拒絶するには、ハードルが高くなっているのです。

これに対して、定期建物賃貸借は、更新がなく、賃貸借期間の満了により契約が終了します。

 

2 定期建物賃貸借として有効とするために必要な事柄

(1)更新されないという賃借人に不利な契約であるため、定期建物賃貸借契約ではその点に関する明確性が要求されます。そのため、借地借家法(以下、「法」といいます。)では、次のとおり契約書の作成と説明書の交付等が必要とされています。

(2)契約書の作成(1項)について

法38条1項は、「公正証書による等書面によって契約をする」ことを要求しています。当事者の意思確認が厳重な「公正証書」が例示されていますが、公正証書に限定されるわけではありません。そのため、契約の更新がなく期間満了により契約終了することが記載されていれば、私製の契約書でも問題ありません。

(3)説明書の交付(2項)について

法38条2項では「あらかじめ、建物の賃借人に対し…建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明」すること(同条2項)を要求しています。賃貸人に対して、書面を交付した上での説明義務を課していますが、これは定期建物賃貸借について賃借人へ十分に情報提供をし、定期建物賃貸借との認識をもって契約の締結に至ることが出来るようにするためと考えられています。以下では、この書面を「説明書」といいます。

賃貸人がこのような説明をしなかった場合、定期建物賃貸借契約としての効力はなく、普通建物賃貸借契約として扱われてしまうことになります(法38条3項)。

 

3 説明書は契約書で兼ねることが出来るか、それとも別個独立でなければならないか

賃貸人にとっては、契約書とは別に、新たな書面を作るのは面倒です。賃借人が、更新のない定期建物賃貸借であることを明確に認識しているのであれば、説明書を兼ねた契約書を用いて説明すれば足りるのではないか、という考えが以前はありました。

しかし、この問題について、最高裁の判例(最判平24.9.13民集66巻9号3263頁)は、定期建物賃貸借契約書を取り交わしたものの、それとは別個に説明書を交付しなかった事案において、契約書とは別個独立の説明書を交付する必要があると判断しました。その理由として、法38条1項に加えて、同条2項を規定した趣旨を、?賃借人に対し、「定期建物賃貸借は契約の更新がなく期間の満了により終了することを理解させ、当該契約を締結するか否かの意思決定のために十分な情報を提供すること」のみならず、?「説明においても更に書面の交付を要求することで契約の更新の有無に関する紛争の発生を未然に防止すること」としたのです。

そこで、賃貸人としては、この判例に従い、定期建物賃貸借契約書の締結に先立ち、契約書とは別個独立に、契約の更新がなく期間の満了により建物の賃貸借が終了することを記載した説明書を賃借人に交付し、その内容を説明する必要があります。そうしなかった場合、上記のように、更新がないという定期建物賃貸借契約としての効力が否定され、普通建物賃貸借契約として扱われてしまいますので、面倒でも必ず契約書とは別個に説明書を交付して説明して下さい。

(文責:弁護士 中野大地